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Die Eigentümerversammlung


§ 23 Wohnungseigentumsgesetz

 

Wohnungseigentümerversammlung 
 
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.


(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.


(3) Auch ohne Versammlung ist ein Beschluß gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluß schriftlich erklären.


(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
 


 

Wer darf alles bei der Eigentümerversammlung anwesend sein? Eine spannende und zugleich uneinheitlich beantwortete Frage:

 

Grundsätzlich natürlich alle Eigentümer und der Verwalter. Auch Mitarbeiter, die den Verwalter bei der Durchführung der Versammlung unterstützen, sind regelmäßig zulässig. Gehört das Eigentum Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern gemeinsam, dann sind beide teilnahmeberechtigt.

 

Aber wenn ein Eigentümer nicht anwesend sein kann, gehen die Probleme oftmals schon los. Darf er einfach so einen Vertreter schicken?

 

Wie immer kommt es darauf an. Eine verbindliche Regelung kann die Teilungserklärung treffen. Leider fehlt dieser Bereich darin oftmals. Auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ist eine Regelung denkbar, jedoch äußerst selten.

 

Zumeist trifft der Verwalter zu Beginn der Versammlung eine Entscheidung über das Teilnahmerecht einzelner Personen, das die Eigentümerversammlung mehrheitlich bestätigen oder auch verneinen kann, aber nicht muss. Die Anfechtbarkeit von Beschlüssen aufgrund der lediglich "stillen" Teilnahme eines Dritten an der Versammlung, wird jedoch in der Regel als nicht ursächlich abgelehnt.

 

Und was sagen die Gerichte?

 

BGH, NJW 1993, 1329 f.

  • Die Wohnungseigentümerversammlungen sind grundsätzlich nicht öffentlich. Deshalb darf dort ein Wohnungseigentümer, wenn durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nicht anders geregelt, auch einen ihn lediglich beratenden Beistand nicht immer, nur bei berechtigtem Interesse zur Versammlung hinzuziehen. Inbetracht kommen für das berechtigte Interesse insoweit beachtliche persönliche Gründe oder die Schwierigkeit der Angelegenheit.

 OLG Hamm, ZMR 1996, 677 f. oder „Nix genaues weiß man nicht“

  • Das Wohnungseigentumsgesetz selbst trifft keine ausdrückliche Aussage darüber, ob die in weiten Teilen der Rechtsprechung anerkannte Nichtöffentlichkeit einer Eigentümerversammlung dazu führt, dass eine Zulassung von Dritten, wie zum Beispiel Mieter, den Hausmeister, Handwerker oder Buchprüfer, ggf. sogar die Presse als stille Zuhörer selbst bei einem mehrheitlich beschlossenen Anwesenheitsrecht ausscheidet. Rechtsmissbrauch stünde einem Anwesenheitsrecht jedenfalls entgegen.

 KG Berlin, WuM 2001, 44

  • Die vertrauliche Behandlung der internen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer stellt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse dar, weshalb die Eigentümerversammlungen nicht öffentlich und Dritte daher grundsätzlich auszuschließen sind.

 LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.

  • Es ist eine Frage des konkreten Einzelfalls, ob ein Dritter (hier: Rechtsanwalt) an der Wohnungseigentümerversammlung (ausnahmsweise) teilnehmen darf, ist. Die Entscheidung über die Teilnahme fällt die Versammlung selbst, nicht die Versammlungsleitung. In der Regel trifft jedoch zunächst die Versammlungsleitung eine Entsheidung, über die bei Widerspruch durch verbindlichen Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer entschieden wird.